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Louer un local commercial à Paris

Louer un local commercial à Paris ne s’improvise pas. Caractère passant et visible de l’emplacement, type d’activité que vous projetez d’exercer, poids de la location du local dans votre budget prévisionnel, concurrents installés dans le quartier : autant de facteurs qui vont vous aider à choisir l’espace le plus adapté à votre entreprise.

Où louer un local commercial à Paris ?

A Paris, comme dans beaucoup de grandes villes, le rez-de-chaussée des immeubles est souvent dévolu aux locaux commerciaux. Dénicher des murs pour y exercer votre activité n’est donc pas forcément très compliqué, à condition de disposer de moyens substantiels et de solides garanties. Ainsi, difficile de trouver un espace à moins de 800 à 1 000 euros par mois, même dans des arrondissements plus abordables comme le 18e, le 19e ou le 20e. Et à ce tarif, le bien est loué nu : vous devrez prévoir un budget pour l’aménagement.

Outre le prix, le choix de la zone d’implantation du local va dépendre de nombreux facteurs :

- Votre activité nécessite-t-elle d’être située dans une rue passante, c’est-à-dire de préférence piétonne ou semi piétonne ? C’est souvent mieux si vous projetez d’ouvrir un commerce alimentaire, un bar, un restaurant, une boutique de vêtements ou de vente de produits high-tech.  

- Avez-vous déjà une clientèle ? Si oui, l’emplacement peut revêtir moins d’importance mais veillez à ne pas trop vous éloigner du lieu initial dans lequel vous proposiez vos produits ou services et à offrir à vos clients le même niveau de standing : surface identique, facilités d’accès, bonne atmosphère du quartier… 

- Etudiez également la densité de la concurrence dans la zone prospectée. Si vous convoitez un local dans une rue dans laquelle il y a déjà trois boutiques de maroquinerie, ce n’est peut-être pas le lieu idéal pour y vendre vos sacs et accessoires de voyage.

Comment choisir un local commercial à louer à Paris ?

Pour choisir votre local commercial, n’hésitez pas à visiter plusieurs biens et à passer en revue tous les détails : état général, performances énergétiques ou montant des charges dont celle de la taxe foncière des entreprises (CFE) qui est toutefois assez basse à Paris. Si vous souhaitez ouvrir un bar ou un restaurant, vérifiez qu’une autorisation licence IV est accolée au local. La possibilité d’accueillir des clients en terrasse peut aussi être un plus. Soyez également attentif aux aspects de sécurité : grille métallique en bon état de marche et résistante aux intrusions, présence de caméras de vidéosurveillance ou possibilité d’en installer…

Pour des raisons de commodités, vous pouvez aussi avoir envie d’habiter au-dessus de votre local commercial. Cette possibilité existe avec certaines locations. 

Pour parachever votre choix, n’hésitez pas à revenir dans le quartier du local convoité à plusieurs moments de la journée et le week-end. Vous pourrez ainsi constater le niveau de passage et l’atmosphère qui y règne pour vous assurer que ces éléments correspondent au caractère de votre commerce et aux besoins de votre clientèle. 

Contrat de bail commercial  : les points majeurs

Une fois le local choisi, vous allez signer un contrat de bail commercial qui diffère quelque peu d’un bail d’habitation pour un appartement ou une maison. Premier préalable ? Il faut que le local soit affecté administrativement à l’exercice d’une activité commerciale, industrielle ou artisanale.

Que doit contenir un contrat de bail commercial ?

Un contrat de bail commercial contient les éléments suivants :

- Identité et adresse du bailleur et du locataire.  

- Le type d’activité qu’il est possible d’y exercer. A noter que certains locaux commerciaux font l’objet de ce que l’on appelle une clause de déspécialisation. Vous devrez exercer l’activité qui y est mentionnée. Par exemple, si le local doit être dévolu à de la restauration vous ne pourrez y installer un magasin non alimentaire. 

- Le montant du loyer et des charges (sauf la CFE).  

- Le mode de règlement du loyer : virement, prélèvement, dépôt d’un chèque… 

- La durée du bail et votre droit à son renouvellement, ainsi que les modalités pour résilier en cours de bail.  

- Le montant du dépôt de garantie.  

- En annexe du bail, trois documents sont obligatoires : le diagnostic de performance énergétique (DPE), le diagnostic amiante et l’état des risques naturels, miniers et technologiques.

Combien de temps dure un bail commercial ?

Un bail commercial est généralement conclu pour une durée minimale de 9 ans. Même si vous pouvez donner congé au bout de trois ans, en respectant un délai de préavis d’au moins six mois. De son côté, votre bailleur peut résilier le bail avant terme. Mais il doit vous payer une indemnité d’éviction qui vient compenser le non renouvellement du bail. Cette somme dépend notamment des conséquences de la rupture du bail, notamment si cela vous fait perdre tout ou partie de votre clientèle.

Si votre activité est saisonnière, il est possible de signer un bail dérogatoire qui s’applique le temps de la saison touristique, soit trois à six mois. A Paris, ce type de bail est rare, il concerne plutôt les stations balnéaires et stations de ski.

Bail commercial : montant du loyer et dépôt de garantie

Le loyer d’un bail commercial dépend de sa surface, de sa localisation ou encore des équipements et aménagements qui y ont été effectués. Contrairement à un loyer d’habitation, les prix ne sont pas encadrés. Il peut arriver que vous ayez à régler ce que l’on appelle un droit d’entrée ou pas de porte. Lui aussi est libre et fixé en fonction de l’emplacement et de l’attractivité du lieu.

Lors de la location d’un local commercial à Paris, un dépôt de garantie s’ajoute au montant du loyer. Si vous payez le montant d’avance (loyer dit terme à échoir), le prix est d’environ un trimestre de loyer. S’il est payé ultérieurement (à terme échu), la pratique est plutôt de deux trimestres de loyer. Il est donc plus onéreux de louer un local commercial qu’un appartement.

Louer un local commercial à Paris revêt un coût assez important puisqu’il faut ajouter au loyer un dépôt de garantie conséquent ainsi que des charges diverses : eau, électricité, chauffage ou cotisation foncière des entreprises. Pour vous aider à choisir le meilleur local en fonction de votre budget et de vos besoins, poussez la porte d’une agence immobilière, de préférence bien implantée dans le quartier que vous visez.