Investir dans une colocation à Paris

Choisir l’investissement immobilier dans une colocation à Paris est idéal, tant la demande est forte, à condition de choisir un quartier attractif et d’éviter quelques écueils, surtout liés à l’administratif et à d’éventuels impayés.

Pourquoi investir dans une colocation à Paris ?

Investir dans une colocation à Paris est un investissement pérenne. D’abord parce qu’avec plus de 700 000 étudiants la demande est très forte. Et cette solution est très attractive pour les intéressés qui peuvent trouver une chambre à moindre coût tout en bénéficiant d’un espace partagé plus grand. Le loyer moyen d’une chambre en colocation à Paris est compris entre 500 et 700 euros, alors que les tarifs pour un studio ou un T1 oscillent plutôt entre 800 et 1 000 euros. Cette solution locative attire également d’autres publics, moins conventionnels, comme les jeunes actifs, les familles monoparentales ou les seniors. En général les aspirants locataires ayant le moins de revenus.

Autre avantage ? Le taux de rentabilité du bien immobilier, plus élevé que celui d’un appartement classique à taille équivalente. Tout simplement parce que le loyer total sera plus élevé. Par exemple, vous achetez un bien de 100 m2 avec quatre chambres dans le 15e arrondissement de Paris pour 1 200 000 euros. En louant à un seul locataire pour un loyer de 2 380 euros par mois, vous percevrez environ 28 560 euros de revenus locatifs sur un an, soit un taux de rentabilité de 2%. Si vous louez chaque chambre 700 euros par mois, vos revenus locatifs s’élèveront à 33 600 euros soit un taux de 3%. Et cela peut grimper plus haut pour les surfaces plus petites avec moins de chambres.

Quel bien acheter pour une colocation ?

Pour une colocation, mieux vaut privilégier les T3, T4 ou T5 pour disposer d’au moins deux chambres, même si pouvez toujours transformer un bureau en chambre. Gardez toutefois à l’esprit qu’elle doit afficher au moins 9 mètres carrés, un volume total de 23 m3 et une hauteur sous plafond de 2,2 mètres. Investir dans un bien atypique, comme un loft ou un atelier d’artiste, peut être une bonne idée. Mais seulement si vous visez un public d’actifs, ce type de location étant souvent trop onéreuse pour des étudiants.

Quel arrondissement de Paris ? 

Au niveau des arrondissements parisiens, évitez l’hyper-centre pour l’achat de votre colocation. Les grandes surfaces y sont rares, les prix d’achat élevés et les loyers onéreux, donc peu adaptés au public visé. Les 11e, 12e, 15e ou 18e sont assez attractifs, proches des universités et des grandes voies de transport. Si vous souhaitez investir dans un appartement neuf, le 13e peut être une bonne piste. En pleine restructuration, il abrite de nombreux programmes neufs avec des biens dotés de beaux volumes.

Logement vide ou meublé ?

Un logement meublé en colocation séduira davantage des étudiants ou jeunes actifs qui s’installent dans la capitale. Même si cela demande un investissement de départ - surtout s’il y a plusieurs chambres - vous pourrez louer plus cher qu’en location nue. Et profiter des avantages fiscaux du statut de loueur de meublé professionnel (LMP) ou non professionnel (LMNP).

En revanche, si vous visez une typologie de locataires un peu moins classique, comme les seniors ou les familles monoparentales, la location vide sera plus judicieuse.

Bien neuf ou ancien ?

L’ancien peut être séduisant, d’autant plus si vous souhaitez effectuer des modifications dans le logement comme transformer une pièce en chambre supplémentaire. Soyez tout de même attentif aux commodités proposées : présence d’un ascenseur, d’une terrasse ou d’un balcon (très prisés à l’heure actuelle), espace vert commun, parking ou garage, local à vélos, proximité avec les commerces, les écoles, les parcs et lieux de sociabilité…

Dans le neuf, le gros avantage est de pouvoir investir en loi Pinel, de nombreux programmes neufs fonctionnant avec ce dispositif. Vous pourrez ainsi profiter de 6 000 euros maximum de réductions d’impôts par an, le loyer et les revenus étant toutefois plafonnés. Ainsi vous ne pourrez pas louer plus de 17,43 euros du m2 à Paris (zone A bis) et le cumul des revenus des colocataires ne pourra pas être supérieur à un certain montant. Autre intérêt ? Aucun travaux à prévoir et peu de risques de sinistre ou problèmes liés à la vétusté de l’immeuble ou des parties communes.

Investir dans une colocation à Paris : quelques conseils à suivre

Les assurances et garanties à souscrire

Le principal est de souscrire une assurance habitation dite propriétaire non occupant (PNO) et de bien vérifier, chaque année, que vos locataires ont souscrit une assurance habitation comportant - a minima - les garanties incendie et dégât des eaux. En colocation le risque d’impayés peut être un peu plus élevé que pour une location classique. Souscrire une garantie loyers impayés (GLI) est un bon moyen de vous protéger. Et de permettre aux preneurs de ne pas régler de caution locative. Cependant ce type de couverture implique des conditions pour les locataires comme, le plus souvent, gagner au moins trois fois le montant du loyer. Le plus avantageux est de prendre ces assurances auprès de la même entité pour économiser, certaines agences immobilières proposant des packages. 

La gestion du bien

Gérer un bien en colocation implique un certain nombre de démarches administratives, d’autant plus que ce type de logement connaît souvent de fréquents changements de locataires. Déléguer la gestion de l’appartement est un gage de sérénité, surtout si vous ne vivez pas à Paris ou que vous êtes peu familiarisé avec les éléments légaux. Une agence peut notamment prendre en charge pour vous : 

• La recherche d’un bien à acheter et de locataires. 
• La rédaction des baux, la publication de l’offre de location et les états des lieux. 
• Les relations avec les locataires : paiement des loyers, récupération des charges, gestion des éventuels sinistres et des travaux courants. 
• Les relations avec le syndic de copropriété. 
• Des conseils fiscaux et l’aide à la déclaration de vos revenus fonciers.
  

Les différents moyens de défiscaliser son investissement immobilier

Il y a différents moyens de défiscaliser un achat immobilier en vue de la mise en colocation. Le plus fréquent étant le choix du statut de loueur en meublé professionnel (LMP) ou non professionnel (LMNP). A condition de louer le logement en meublé. S’il s’agit d’un logement neuf, misez sur le dispositif Pinel, à condition que le bien acquis y soit éligible. Dans le cas d’un logement ancien, le déficit foncier peut également être une solution, surtout si des travaux importants sont nécessaires.

Investir dans une colocation à Paris est un excellent moyen d’engranger des revenus fonciers, ce type de bien étant très recherché. Cependant cela demande un investissement de départ plus important que d’acquérir un studio ou un petit appartement, d’autant plus si vous le louez meublé.