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Investir dans l’immobilier pour défiscaliser à Paris

Pour défiscaliser, l’investissement immobilier à Paris est une piste intéressante. D’autant que la diversité des biens accessibles permet d’accéder à plusieurs dispositifs assez distincts. Tour d’horizon des solutions de défiscalisation possibles lorsque vous achetez un bien dans la capitale.

Investir dans un logement en loi Pinel

Dispositif de défiscalisation immobilière le plus connu, la loi Pinel a été reconduite pour tout achat d’un logement neuf ou en VEFA (vente en l’état de futur achèvement)  jusqu’à fin 2024. Mais cela va devenir moins avantageux après 2022. Pour un achat effectué jusqu’au 31 décembre 2022 vous avez droit aux réductions d’impôts suivantes :

  • 21% de réductions si vous mettez le bien en location pendant 12 ans. 
  • 18% de réductions si vous mettez le bien en location pendant 9 ans. 
  • 12% de réductions si vous mettez le bien en location pendant 6 ans.

A partir du 1er décembre 2023, les réductions devraient être moindres : de l’ordre de 12% par an si vous louez neuf ans et seulement 9% par an si vous louez 6 ans.

Les conditions pour bénéficier de la loi Pinel à Paris

Pour en bénéficier, il y a des conditions liées au logement et aux revenus du locataire. Paris se situe en zone A bis. Le loyer mensuel est plafonné à 17,43 euros du m2. Dans la capitale cela peut paraître assez peu mais ces logements sont proposés au sein de programmes neufs, pour lesquels le montant de transaction est moins élevé que dans l’ancien. Et dans lesquels il n’y a aucun travaux à prévoir. A vous de calculer le taux de rendement en incluant les réductions d’impôts dont vous allez profiter. Ces dernières sont toutefois limitées à 6 000 euros par an. 

Par ailleurs, vos locataires ne doivent pas dépasser les plafonds de revenus suivants :

  • 38 465 euros pour une personne seule. 
  • 57 489 euros pour un couple. 
  • 75 361 euros pour une personne seule ou un couple ayant une personne à charge. 
  • 89 976 euros pour une personne seule ou un couple ayant deux personnes à charge. 
  • 107 053 euros pour une personne seule ou un couple ayant trois personnes à charge. 
  • 120 463 euros pour une personne seule ou un couple ayant quatre personnes à charge.

Revaloriser le patrimoine de Paris avec la loi Malraux

Si Paris n’est pas éligible au dispositif Denormandie pour l’ancien, vous pouvez, dans certains cas, défiscaliser avec la loi Malraux. Elle s’applique à l’achat de biens à rénover situés en zone protégée, comme par exemple, des bâtiments ou immeubles historiques. Ils sont assez peu nombreux à Paris, ce qui en fait une option de défiscalisation réservée aux hauts revenus et aux investisseurs à même d’acquérir des biens immobiliers d’exception.

La réduction d’impôts se situe entre 22 et 30% environ du montant total de rénovation du bien pour une période de quatre ans. Cela reste un marché de niche.

Achat de meublé : opter pour le statut LMNP ou LMP

Ces deux statuts permettent d’engranger des revenus locatifs en partie exonérés d’impôts sur le revenu. A condition d’acquérir un bien meublé. A Paris, ce type de logement se loue très bien. Soit sur des baux classiques à un public d’étudiants ou de jeunes actifs. Soit en meublé de tourisme : des dizaines de millions de français et d’étrangers venant visiter la capitale chaque année, incluant une ou plusieurs nuitées dans leur séjour.

Défiscalisation et statut LMNP

Le statut LMNP pour loueur de meublé non professionnel s’adresse aux investisseurs qui souhaitent louer à des locataires qui vont occuper le bien à titre de résidence principale. Cela peut être une maison, un appartement mais aussi une chambre en colocation par exemple. Il y a un abattement de 50% sur les revenus générés par la location de votre bien. Plusieurs conditions sont à respecter :

  • Acheter un logement dit décent et le meubler. Pour qu’un logement soit considéré comme meublé, il faut que votre locataire n’ait besoin d’apporter aucun mobilier. Vous devrez respecter la liste officielle précisée dans le décret n°2015-981 du 31 juillet 2015. 
  • Vous réalisez moins de 23 000 euros de recettes grâce au bien loué. Et cette activité pèse moins de 50% de vos revenus totaux. 
  • Vous n’êtes pas inscrit au registre du commerce et des sociétés (RCS)

Pour votre régime d’imposition, vous avez le choix entre le régime micro bic des micro-entreprises ou le régime réel. Pour savoir lequel correspond le mieux à votre projet et recevoir des conseils sur l’optimisation fiscale, rapprochez-vous d’une agence immobilière qui saura vous donner des conseils fiscaux personnalisés et gérer votre bien de manière optimale.

Défiscalisation et statut LMP

Le statut LMP ou loueur de meublé professionnel s’adresse à tous les loueurs de meublés percevant plus de 23 000 euros de revenus locatifs annuels. Que le ou les biens soient loués à l’année ou en meublé de tourisme. Principal avantage ? Pouvoir déduire des impôts le montant réel de vos charges, soit :

  • Les frais de notaire et de constitution de société si vous avez décidé de monter une SCI (Société civile immobilière) notamment. 
  • Les frais d’entretien et de réparation du logement. 
  • Les impôts locaux comme la taxe foncière et la cotisation foncière des entreprises (CFE). 
  • Les frais de gestion (par exemple les sommes versées à une agence qui gère le bien pour votre compte) et d’assurances : assurance PNO ou GLI par exemple. 
  • Les intérêts de votre prêt immobilier. 
  • L’amortissement du mobilier et des améliorations pendant 5 à 10 ans, dans la limite de 10 à 20% par an.

Les revenus issus de vos locations meublées doivent constituer plus de la moitié des revenus de votre foyer fiscal. Depuis peu, les loueurs en LMP n’ont plus l’obligation de s’inscrire au registre du commerce et des sociétés (RCS).

Investir en nue propriété

L’investissement immobilier en nue propriété permet d’effectuer un investissement immobilier à Paris à moindre coût, parfois jusqu’à -50%. Vous achetez la nue propriété d’un logement, tandis que l’usufruit est acquis par un organisme comme un bailleur social ou institutionnel, par exemple. C’est lui qui se charge d’y placer des locataires. Au bout de 15 à 20 ans, en général, vous récupérez l’usage de votre bien. Avec généralement une belle plus-value, surtout à Paris, ville dans laquelle les prix augmentent tous les ans.

Comme vous ne percevez aucun loyer, aucune fiscalité n’est associée à cet achat. Il n’y a donc ni taxe foncière, ni impôt sur le revenu. Autre avantage ? Si, en récupérant l’usage du bien, vous souhaitez le donner à l’un de vos héritiers, les droits de transmission sont moins élevés que pour un logement classique. 

Profiter des avantages de la loi Cosse

La loi Cosse consiste à louer un bien à loyer modéré à des locataires ayant des revenus modestes dans des villes dans lesquelles il est difficile de se loger. Les déductions d’impôts sur les revenus fonciers peuvent atteindre 15, 30, 50 ou 70%. Et même 85% si vous optez pour l’intermédiation locative.  Les conditions pour en bénéficier sont les suivantes : 

  • Proposer un loyer modéré : à Paris le loyer au m2 à pratiquer est compris entre 9,23 euros du m2 à 17,43 euros du m2. 
  • Louer un logement non meublé qui affiche une consommation conventionnelle en énergie primaire inférieure à 331 kWh/m2/an. Ce qui exclut les biens affichant un diagnostic de performance énergétique (DPE) F ou G. 
  • Le locataire ne doit pas appartenir au même foyer fiscal que vous. Il ne doit pas non plus dépasser un certain plafond de revenus. Ils varient selon que vous ayez choisi le montant de loyer intermédiaire, social ou très social. Ainsi à Paris une personne seule doit afficher un revenu fiscal de référence de 38 465 euros au maximum si vous optez pour le loyer intermédiaire (17,43 euros du m2).

Choisir le déficit foncier

Le déficit foncier s’applique lorsque vos charges locatives sont supérieures à vos recettes (les loyers). Ce dispositif permet de diminuer le montant de votre impôt. Il est surtout utilisé en cas de travaux dans le bien acquis (non meublé), à condition qu’ils dépassent les revenus que vous en tirez. Vous devez toutefois avoir choisi le régime fiscal réel. C’est sur la part de charges qui dépasse les revenus fonciers que vous pouvez bénéficier d’une réduction d’impôts. Ces charges sont :

  • Frais de gestion et d’administration du bien; 
  • impôts comme la taxe foncière; 
  • travaux; 
  • provisions pour charges si vous êtes dans une copropriété; 
  • primes d’assurances, intérêts et frais d’emprunts; 
  • charges locatives si vous n’avez pu les récupérer le 31 décembre de l’année suivant le départ de votre locataire. Ainsi que d’éventuelles indemnités de relogement d’un locataire.

Vous pouvez déduire de vos impôts au maximum 10 700 euros de déficit foncier. Si la somme est supérieure elle peut être déduite de l’ensemble de vos revenus totaux pendant six ans et de vos revenus fonciers pendant dix ans.

En investissant dans l’immobilier à Paris, vous pouvez bénéficier de nombreux avantages fiscaux. A condition de choisir le dispositif le plus adapté à votre situation et à vos objectifs. Et de vous entourer des conseils d’une agence immobilière spécialisée en fiscalité immobilière.