Acheter sa résidence principale à Paris

Acheter sa résidence principale à Paris est un risque calculé, à partir du moment où vous disposez des apports et de la capacité de remboursement nécessaires. Le marché de l’immobilier parisien est très dynamique et, même si vous souhaitez revendre après quelques années, vous êtes quasiment assuré de réaliser une plus-value, les prix dans la capitale étant sans cesse en croissance (+25% en cinq ans). Le choix du bien et du quartier constituent toutefois des éléments fondamentaux pour réussir votre acquisition.

Dans quel quartier de Paris acheter sa résidence principale ?

Choisir le quartier de Paris pour acheter votre résidence principale est d’abord affaire de préférence personnelle et de commodités : proximité avec votre travail, vos lieux de loisirs, votre cercle amical, vos habitudes de vie… Si vous êtes parisien de longue date vous pouvez avoir envie d’acheter un bien immobilier proche de votre logement actuel. Quelques éléments pour vous aider à choisir.

Le prix en fonction de l’arrondissement

Les arrondissements de l’hyper-centre de Paris - du 1er au 7e - sont très onéreux. Comptez entre 12 000 et 15 000 euros le m2 en moyenne. Soit entre 720 000 et 900 000 euros pour un T3 de 60 m2 environ. Et les appartements sont généralement assez petits avec beaucoup d’immeubles anciens et pas forcément pourvus d’ascenseur.

Les arrondissements moins centraux, comme le 15e, le 13e ou le 17e sont plus abordables : autour de la moyenne du tarif au m2 parisien, soit 10 870 euros du m2. Comptez donc environ 660 000 euros pour un T3 de 60 m2. Les surfaces des biens sont plus vastes et ils sont souvent pourvus d’un balcon ou d’une terrasse. Vous avez envie de vivre dans un logement neuf ? Les programmes immobiliers se multiplient, notamment dans le 13e.

Enfin, les 18e, 19 et 20e arrondissements sont les plus abordables de la capitale, surtout les deux dernières zones dans lesquelles les prix moyens oscillent entre 9 200 et 9 600 euros du m2, soit entre 552 000 euros et 576 000 euros pour un T3 de 60 m2. Mais le niveau de standing des différents quartiers de ces arrondissements est inégal. Renseignez-vous en amont, promenez-vous aux alentours et ce à différentes heures pour vérifier que l’atmosphère vous convient.

La proximité des écoles et des transports

La proximité avec l’école de vos enfants est un facteur important. Si vous ne voyez pas d’inconvénient à les changer d’établissement, renseignez-vous sur les écoles que recèlent le quartier. Du côté des transports, Paris en est riche. Toutefois, selon votre lieu de travail, les temps de trajet peuvent être longs. Etudiez aussi la proximité des parcs et lieux de loisirs pour vous aérer. Enfin, si vous sortez souvent de Paris, vous aurez intérêt à choisir une zone proche de l’extérieur de la capitale pour rallier plus rapidement les voies d’accès à la Normandie ou aux zones plus champêtres de l’Île-de-France comme la Vallée de Chevreuse ou le Vexin.

Les commodités du bien acheté

Au moment d’acheter un bien à Paris pour y habiter, vous investissez sur le long terme. Autant qu’il dispose de toutes les commodités dont vous avez besoin : ascenseur, balcon ou terrasse, place de parking, niveau de vis-à-vis, luminosité, surface des pièces, performances énergétiques, possibilité de modifier l’agencement… Autant de critères fondamentaux qui emporteront votre décision. Etudiez avec attention les documents fournis par le propriétaire.

Appartement ou maison ?

Pour disposer de plus de m2 supplémentaires ou de davantage de pièces, il peut être tentant d’acquérir une maison à Paris. D’abord sachez que les maisons au sens où on l’entend en province sont rarissimes. Il s’agit souvent de logements de plain-pied ou à un ou deux étages, la plupart du temps mitoyens. Certains donnent sur une cour ou un espace vert commun. D’autres disposent d’un jardin situé à l’arrière du bâti et privé. A surface égale, le prix du m2 sera bien plus élevé, avant tout parce que ce type de logement est plus rare. Les arrondissements les plus généreux en maison sont les 12e, 13e, 14e, 15e, 19e, 18e et 19e.

L’appartement est le bien le plus fréquemment acheté à Paris. Mais il offre différents visages : logement dans un immeuble haussmannien, loft, atelier d’artiste, appartement d’architecte. A vous de choisir le plus adapté à vos projets.

Quel apport et garanties pour acheter à Paris ?

Pour acheter sa résidence principale à Paris, disposer d’un apport est indispensable. On estime généralement à 10% à 20% l’apport exigé par les banques et organismes de prêt pour qu’ils acceptent de vous financer. Pour un ménage parisien moyen dont les revenus mensuels tournent autour de 4 000 euros par mois, cela représente tout de même deux ans de salaire. Raison pour laquelle l’âge de primo-accession dans la capitale est assez tardif : vers 37-38 ans en moyenne.

Outre cet apport, deux CDI sont souvent exigés et la règle des 30% d’endettement s’applique. C’est-à-dire que la mensualité de votre crédit ne doit pas excéder un tiers de vos revenus. Soit une mensualité de 1 330 euros environ si l’on reprend l’exemple du couple avec 4 000 euros de revenus. Le montant maximum qu’il est possible d’emprunter est donc d’environ 400 000 euros sur 25 ans (sans compter l’apport). Mais les règles peuvent être plus souples si vous gagnez davantage et que la banque considère que votre reste à vivre est suffisant. 

Comment financer l’achat de sa résidence principale à Paris ?

Outre le prêt immobilier classique, il existe d’autres types de prêts. D’abord le prêt à taux zéro ou PTZ destiné aux futurs propriétaires d’une résidence principale neuve ou pour transformer un local existant en logement. Pour l’ancien, Paris n’est pas concernée. Il est alloué sous conditions de revenus et doit compléter un autre prêt comme un prêt bancaire classique : par exemple il faut disposer d’un revenu fiscal de référence inférieur à 51 800 euros par an pour un couple. Le montant peut s’élever à 40% du coût total de l’opération avec un plafond de 210 000 euros si vous achetez en couple à Paris.

La mairie de Paris propose également des dispositifs de prêt à taux zéro, tous deux cumulables avec le PTZ. On peut citer :

• Le prêt paris logement pour l’achat d’un logement neuf ou ancien, en l’état ou avec des travaux à prévoir. Il est cumulable avec le PTZ. Le montant total empruntable est de 39 600 euros pour un ménage de deux personnes ou plus. 
• Le PPR qui s’adresse aux locataires HLM qui souhaitent acheter dans le privé. Le montant maximal du prêt pour un couple s’élève à 45 000 euros.
  
  Ces deux prêts sont soumis à condition de ressources : le revenu fiscal de référence doit être inférieur ou égal à 54 891 euros pour un couple et à 71 593 euros pour un foyer de trois personnes.

Quelques conseils pour l’achat de votre résidence principale

L’achat de votre résidence principale à Paris ne s’improvise pas. Voici quelques conseils pour une acquisition sereine : 

• Renseignez-vous au maximum sur le bien : montant de la taxe foncière, montant des charges de copropriété, niveau de consommation énergétique, éventuels travaux à prévoir... Cette évaluation vous permettra d’estimer le budget annuel - en plus des mensualités du prêt - que vous devrez prévoir. 
• Demandez à accéder à tous les documents légaux que le propriétaire doit fournir. Si le logement est situé en copropriété - comme c’est souvent le cas à Paris - il doit vous remettre des informations sur l’organisation de la copropriété, sur l’état financier de la copropriété (montant des charges par exemple) et le dossier de diagnostic technique du lot vendu : DPE, contrat de risque d’exposition au plomb (CREP), état des risques et pollutions et des nuisances aériennes sonores. Ainsi que la surface privative du lot en loi Carrez qui traduit la surface habitable du logement. 
• Ayez bien sûr recours à un notaire, ce qui est systématiquement le cas si vous passez par une agence immobilière : une démarche fortement conseillée. 

L’accompagnement d’une agence immobilière : indispensable pour acheter à Paris

Pour acheter votre résidence principale à Paris, l’accompagnement d’une agence immobilière parisienne est indispensable. Elle vous aidera à dénicher le bien qui correspond à vos envies et à votre budget tout en vous épaulant dans les aspects légaux. Privilégiez une agence implantée de longue date dans le ou les quartiers visés. Vous bénéficierez ainsi d’un réseau important, gage de trouver un logement à acquérir plus rapidement.

Acheter votre résidence principale à Paris constitue un investissement de taille. Et de nombreux critères entrent en jeu : taille du bien, quartier, agencement, commodités, proximité avec les écoles et les commerces, coûts induits… Une réflexion préalable est donc indispensable pour réaliser une acquisition sécurisée qui vous assurera à coup sûr une plus-value substantielle si vous souhaitez revendre votre bien par la suite.