Acheter un immeuble de rapport à Paris

Acheter un immeuble de rapport à Paris implique de disposer d’un apport important doublé, le plus souvent, d’un emprunt immobilier. Vous pouvez effectuer cette acquisition seul ou à plusieurs en montant une entité comme une société civile immobilière (SCI).

Qu’est-ce qu’un immeuble de rapport ?

Un immeuble de rapport est un ensemble immobilier possédé par un seul propriétaire ou une seule entité comme une société civile immobilière (SCI). Le but ? Générer des revenus locatifs. Cet investissement immobilier est toutefois assez conséquent et implique de disposer de fonds importants pour l’achat. Mais vous pouvez espérer un taux de rendement important, surtout à Paris où les appartements sont faciles à louer. A condition de choisir un ensemble attractif.

Pourquoi acheter un immeuble de rapport à Paris ?

Il y a de nombreux avantages à acheter un immeuble de rapport à Paris. D’abord c’est un investissement pérenne, la tension locative dans la capitale étant importante. Cette mesure indique la différence entre l’offre et la demande. Cette tension - demande supérieure à l’offre - est plus importante dans les 9e, 10e, 11e, 12e, 14e et 8e arrondissements de Paris.

Parmi les autres avantages, on peut citer :

• Un prix au m2 souvent plus bas que si vous achetiez un logement unique. 
• Une rentabilité supérieure à tout autre investissement immobilier : de 8 à 10% en moyenne, contre 3 à 7% maximum pour un appartement parisien. 
• Un bon moyen de vous constituer une rente pérenne, en vue d’une baisse de revenus : changement de vie professionnelle ou passage à la retraite. 
• Une mutualisation des dépenses - travaux et entretien - entre les différents logements. 
• L’économie d’un syndic de copropriété et donc des charges afférentes et des contraintes décisionnelles souvent imposées par ce type de structure.
  

Comment choisir un immeuble de rapport à Paris ?

Le quartier de Paris

Dans quel quartier de Paris acquérir votre immeuble de rapport ? Tous les arrondissements peuvent être attractifs à condition de trouver un bien en bon état et conforme à votre budget et à votre projet. Avec des studios, de petits appartements, de grands appartements ? Dédié à la location privée ou mixte avec présence de commerces en rez-de-chaussée ? Bien ancien de type haussmannien ou ensemble plus moderne ? Autant d’interrogations dont les réponses vont vous orienter vers l’arrondissement le plus approprié. A priori, vous aurez plus de chances de trouver dans les quartiers hors hyper-centre : les 14e, 15e, 16e, 17e, 18e, 19e et 20e.

A Paris, les immeubles de rapport sont souvent plébiscités par des fonds d’investissement ou des acheteurs très fortunés. Il n’est donc pas forcément évident de trouver chaussure à son pied. Faites-vous accompagner par une agence immobilière qui connait bien le marché parisien.

Immeuble neuf ou ancien ?

Si le neuf a ses avantages (aucun travaux, attractivité pour les locataires), vous allez certainement avoir plus de mal à trouver ce type de bien. Les programmes neufs sont souvent vendus sous forme de lots dont chacun correspond à un appartement. Vous pouvez aussi être tenté de faire construire. Mais à Paris le foncier disponible est quasiment inexistant. A moins de raser un bâti existant et de reconstruire : ce qui implique de nombreuses démarches légales et du temps.

Dans l’ancien, l’immeuble de rapport est plus facile à dénicher. Et il se négocie moins cher que dans le parc neuf, surtout s’il y a des travaux à effectuer : tant au niveau de l’intérieur, que des façades ou de la toiture. Ce sont des éléments à inclure dans le chiffrage de votre projet. Il faut tout de même vous assurer que les rénovations ne sont pas trop importantes et ne dépasseront pas votre enveloppe budgétaire. D’autant que de nouvelles normes énergétiques voient le jour et excluront du parc locatif les logements les plus énergivores : DPE F et G. 

Immeuble loué ou vide ?

Acheter un immeuble dont les appartements sont déjà loués peut être une bonne garantie pour les banques au moment d’emprunter puisque vous avez déjà des loyers assurés et que vous pouvez chiffrer plus précisément vos revenus. En revanche, vous n’aurez pas le choix de vos locataires. Et si des travaux conséquents sont à prévoir, leur présence peut les compliquer, même si vous n’avez pas l’obligation de les reloger.

En achetant l’ensemble immobilier vide, vous choisirez vous-même vos locataires et pourrez engager des travaux de rénovation et de modification plus importants. Ainsi, il sera plus facile de transformer deux appartements en duplex, de refaire toute l’isolation ou de diviser un grand appartement en plusieurs studios. Gardez toutefois à l’esprit que vous ne bénéficierez d’aucune rentrée d’argent pendant ce laps de temps.

Quel dispositif de défiscalisation pour un immeuble de rapport ?

Vous souhaitez investir dans un immeuble de rapport pour défiscaliser ? Plusieurs dispositifs vont vous permettre de profiter de réductions d’impôts :

• Le statut LMP (loueur de meublé professionnel) si vous meublez tous les appartements de l’immeuble. Louer des meublés est avantageux, ce type de biens étant très recherché à Paris, avant tout par les étudiants et jeunes actifs. Vous pourrez ainsi déduire des impôts le montant réel de toutes vos charges, frais d’entretien et de réparation compris. 
• Le déficit foncier si vous avez davantage de charges que de recettes. La réduction d’impôts s’applique sur la portion des charges qui dépasse vos revenus locatifs. Cette option est intéressante si vous engagez de gros travaux. 
• La Loi Malraux si vous achetez un bien historique, comme un hôtel particulier pour le rénover. La réduction d’impôts se situe entre 22 et 30% environ du montant total des rénovations.
  

La SCI : le meilleur moyen d’acquérir un immeuble de rapport à Paris ?

Acheter un immeuble de rapport avec vos fonds seuls à Paris - même en empruntant - peut être compliqué. Le montage d’une société civile immobilière (SCI) peut être une solution. Vous investissez à plusieurs, ce qui peut vous permettre d’acquérir un ensemble plus grand ou plusieurs immeubles. Il est conseillé de choisir l’imposition à l’IS (impôts sur les sociétés), le grand intérêt est que vous pourrez faire cohabiter différents types de location : nue, meublé à l’année ou de tourisme, local commercial… Avec ce régime d’imposition, vous pourrez aussi déduire toutes vos charges et le taux d’imposition est intéressant : 15% si vos bénéfices ne dépassent pas 38 120 euros.

L’acquisition d’un immeuble de rapport à Paris implique de disposer de sommes importantes à investir et de connaissances solides concernant le marché immobilier. Il est alors judicieux de se tourner vers une agence immobilière spécialisée qui pourra vous accompagner dans tous les aspects : recherche du bien, conseils fiscaux, recherche de locataires, gestion quotidienne...