Acheter un appartement pour le louer à Paris

Acheter un appartement pour le louer est un excellent investissement immobilier. Ce type de biens se loue aisément, à condition de choisir la bonne catégorie de logement et le quartier adéquat. Et d’en confier la gestion à un professionnel, surtout si vous manquez de temps et de connaissance.

Quel appartement locatif choisir à Paris ?

A Paris, ce sont les studios et les petits appartements - T1 et T2 - qui se louent le plus facilement. Mais globalement tous les appartements trouvent aisément des locataires, surtout s’ils sont bien isolés, proches de toutes commodités (commerces, transports, écoles) et offrent des prestations complémentaires : ascenseur, balcon ou terrasse. Les appartements avec espaces extérieurs étant très recherchés, en acquérir un est un gage d’attractivité. Vous pouvez aussi vous laisser tenter par un bien atypique : atelier d’artiste, loft ou duplex. Cependant, sachez qu’il sera peut-être plus difficile de trouver rapidement un locataire pour ces plus vastes surfaces, le montant du loyer étant élevé. 

Appartement meublé ou vide ?

Un appartement meublé peut se louer plus cher qu’un bien vide. Cependant, vous ne ciblerez pas le même type de locataire. Les meublés vont plutôt intéresser des étudiants ou de jeunes actifs venant s’implanter à Paris qui cherchent à se loger rapidement. Inconvénient ? Le temps de location peut être assez court - de quelques mois à quelques années - le temps que votre locataire trouve un logement qu’il meublera lui-même. L’option meublé peut aussi être avantageuse pour louer à des touristes et ainsi profiter de l’attractivité de la capitale et également du statut LMP ou LMNP qui donne notamment droit à des réductions d’impôts sur vos revenus fonciers.

Appartement ancien ou neuf ?

Le gros avantage du neuf ? Vous n’aurez aucun travaux à prévoir et vous pourrez souvent bénéficier de dispositifs comme la loi Pinel qui vous offre des réductions d’impôts (dans la limite de 6 000 euros par an). Cependant les programmes neufs ne sont pas forcément légions dans tous les arrondissements. Vous en trouverez davantage dans les quartiers en restructuration que dans les arrondissements du coeur de la capitale qui recèlent surtout des biens anciens. A ce titre les 12e, 14e, 15e, et surtout 13e sont assez riches en appartements neufs. Et, dans une moindre mesure, les 18e, 19e et 20e.

L’ancien rénové peut aussi attirer les locataires. Le logement dans un immeuble haussmannien en est l’archétype mais il existe bien d’autres résidences anciennes dans la capitale abritant des biens qui ont déjà fait l’objet de travaux. Ou qui sont vendus un peu moins cher que les prix du marché et dans lesquels vous devrez apporter des rénovations. Cela peut être un bon moyen de défiscaliser une partie de vos revenus fonciers avec le système du déficit foncier.

Dans quel quartier de Paris acheter un logement pour le louer ?

Tous les quartiers de Paris peuvent être attractifs pour des locataires potentiels. Votre choix va être déterminé par différents critères :

• Votre budget. 
• Le type de bien que vous souhaitez acheter : studio, T1, T2, bien plus grand… 
• Le dispositif de défiscalisation envisagé : loi Pinel, LMP, LMNP, Cosse, déficit foncier…
• Le taux de rendement visé. 
• Le profil de locataire souhaité : étudiant seul, en colocation, jeune actif seul, jeune couple, couple avec un ou plusieurs enfants…
  

Par exemple, si vous souhaitez un taux de rendement élevé pour votre investissement immobilier, vous aurez tout intérêt à opter pour des arrondissements abordables comme le 13e, le 15e, le 18e, le 19e ou le 20e. Ou à acquérir un logement à rénover proposé au-dessous des prix du marché. Si vous voulez défiscaliser en loi Pinel, vous ferez l’acquisition d’un appartement éligible à ce dispositif : soit neuf soit par le biais d’une vente en l’état futur d’achèvement (VEFA).

Loi ALUR et encadrement des loyers à Paris

Comme dans toutes les grandes métropoles françaises, les loyers parisiens sont encadrés par la loi ALUR. Ils varient selon les arrondissements, sachant que des quartiers situés dans un même arrondissement peuvent afficher des plafonds différents. C’est aussi un facteur à prendre en compte au moment d’acheter. Le tableau ci-dessous vous donne le montant  moyen du loyer de référence au m2 en 2021 pour un appartement meublé ou non meublé (si vous louez en loi Pinel ou en loi Cosse, les plafonds sont plus bas). Ces montants sont révisés chaque année.

Pourquoi confier la gestion de son bien immobilier à une agence immobilière ?

Confier la gestion de votre bien immobilier à Paris à une agence immobilière vous permet de vous dégager des contraintes administratives. Elle s’occupe de tout pour vous :

• Promotion du bien à louer et diffusion sur son site internet et/ou sur des sites partenaires. 
• Sélection des candidats et constitution de leur dossier. 
• Rédaction du bail, état des lieux et remise des clés. 
• Relations avec le locataire : perception des loyers, des charges, gestion des préavis de départ ou des sinistres. 
• Relations avec le syndic de copropriété : provision sur charges, représentation aux assemblées générales.
  

L’agence peut aussi vous accompagner dans la recherche d’un bien, vous proposer des conseils d’optimisation fiscale, réaliser votre déclaration de revenus fonciers et même souscrire pour vous une assurance propriétaire non occupant (PNO) et une garantie des loyers impayés (GLI) à tarifs avantageux.

Acheter un appartement à Paris pour le louer à Paris est un investissement pérenne. Avec des loyers qui augmentent d’années en années et une demande locative très forte, vos revenus fonciers sont assurés.